1. פינוי בינוי
2. תמ"א 38/2 הריסה ובניה
3. תמ"א 28/1 חיזוק ועיבוי

פינוי בינוי:

פינוי של מספר בניינים סמוכים, בהם יש מינימום 24 דירות, הריסת הבניינים הישנים ובנית בניינים חדשים באותו מתחם.
הדיירים זוכים לדירות חדשות, בד"כ גדולות יותר מהישנות שהיו בבעלותם ומעלים משמעותית את ערך הדירה שבבעלותם.
היזם או הקבלן מקבל זכות לבנות בפרויקט פינוי בינוי דירות נוספות אותן הוא מוכר והן מהוות את בסיס המימון לפרויקט והן גם מקור הרווח שלו. בהתאם לתנאי המתחם, ייתכן והיזם יכול ויהיו במתחם גם שטחי מסחר בקומות התחתונות של הבניינים שייבנו.
במקרים רבים, הרשות המקומית תאשר את הפרויקט תוך הקצאת שטח במתחם עבור שימוש ציבורי, כגון: גן ילדים, בית כנסת, ספריה, מועדון קשישים וכדו'.
לפרויקטים אלו מורכבות רבה, הן בתהליכי הייזום, האישור הסטטוטורי, והן מבחינת היבטי המיסוי והבעלות.

תמ"א 38/2, הריסה ובניה מחדש

תמ"א 38/2,  תוכנית המאפשרת להרוס את הבניין עד היסוד ולבנות בניין חדש תחתיו,  בניין אחד או יותר.

הדיירים זוכים לדירות חדשות, בד"כ גדולות יותר מהישנות שהיו בבעלותם ומעלים משמעותית את ערך הדירה שבבעלותם.

היזם ואו הקבלן מקבל זכות לבנות בפרויקט תמ"א 38/2 דירות נוספות אותן הוא מוכר והן מהוות את בסיס המימון לפרויקט והן גם מקור הרווח שלו.

תמ"א 38/1, חיזוק ועיבוי

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית אשר אושרה במטרה לאפשר לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, אשר תוכננו לפני שנת 1980, ולחדש את המבנה.

תמ"א 38/1 הינה תוכנית הקובעת חיזוק ועיבוי היסודות והשלד של המבנה, הוספת ממ"ד, מעלית . כל אלו נועדו לתת מענה לחיזוק הבניין ולעמידותו בפני רעידות אדמה.

בזכות תמ"א 38/1 הדיירים זוכים לחידוש ושיפוץ המבנה הקיים, חידוש הלובי והחזות החיצונית, הגדלת שטח הדירות בממ"ד, ובד"כ גם תוספת של מרפסת. תהליך זה מעלה משמעותית את ערך הדירה שבבעלותם.

היזם או הקבלן מקבל זכות לבנות בפרויקט תמ"א 38/1 דירות נוספות אותן הוא מוכר והן מהוות את בסיס המימון לפרויקט והן גם מקור הרווח שלו.

שמאי מקרקעין יבדוק לכם בעלי הדירות את הזכויות שלכם בהליכי מו"מ מול הקבלן בהתחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית, הן פינוי בינוי והן תמ"א 38, הינן עסקאות נדל"ן מורכבות הכוללות היבטים משפטיים ושמאיים וכן סוגיות מיסוי מקרקעין סבוכות.
לרוב, הדירה היא הנכס בעל השווי הכי גבוה שיש לבעליהן, ולכן חשוב שבעלי דירות השוקלים להיכנס לפרויקט של התחדשות עירונית, פינוי בינוי או תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 יתייעצו עם שמאי מקרקעין מומחה בתחום התחדשות עירונית.
שמאי מקרקעיו בודק עבורם, כבר בשלב ראשוני, מהן הזכויות של בעלי הדירות מכח תוכניות בינוי עיר (תב"ע), תוכניות מתאר, תוכניות אב, וכמובן גם מכח תמ"א 38. לאחר מכן ייעץ לבעלי הדירות מהן הזכויות להן הם זכאים ויכולים לצפות לקבל מהיזם.
בזכות בדיקה זו, בעלי הדירות אינם תלויים ביזם או בקבלן אשר להם אינטרסים כלכליים שלהם, והם יכולים למקסם את התמורה שיקבלו מהיזם או הקבלן ולמקסם את עלית ערך הדירות שבבעלותם.

שמאי מקרקעין להכנת דו"ח אפס בפרויקט התחדשות עירונית עבור היזם, להערכת כדאיות כלכלית

לפרויקטים אלו מורכבות רבה הן בתהליכי הייזום, האישור הסטטוטורי, הן מבחינת היבטי המיסוי והבעלות. 

כאשר יזם ניצב בפני קבלת החלטה האם לקדם עסקת התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38/2, או תמ"א 38/1, עליו להחליט האם הוא ייזום את הפרויקט ויקדם אותו או לא. לשם כך יש לחשב את הרווח היזמי: לשקלל את כל ההכנסות הצפויות מהפרויקט בזכות מכירת הדירות החדשות, וכנגד – לחשב את כל העלויות הכרוכות בפרויקט.

בשלב זה על היזם להכין "דו"ח אפס" בו מחשבים את כל ההכנסות וההוצאות, כולל הוצאות תכנון, בניה, אגרות, מיסוי, שירותי עו"ד, מפקח, יועצים ועוד.

כל טעות בדו"ח אפס עלולה לגרום ליזם להפסיד בפרויקט שהוא ציפה לרווח, או לחליפין, לוותר על פרויקט רווחי כי העריך שאינו רווחי.
בשלב הכנת דו"ח אפס, יזמים מנוסים מעדיפים לפנות לשמאי מטעמם אשר יהיה נאמן לאינטרס הכלכלי שלהם ויהיה קשוב לצרכים שלהם. דוח של השמאי מטעם הקבלן ו/ או היזם יעזור ויאפשר להתמודד מול השמאי מטעם הבנק המלווה שעורך בשם ועבור הבנק את "דוח האפס", הבנק מבצע הערכת סיכונים בפרויקט ובהתאם לכך מאשר את ההלוואה ליזם.

למשרדינו ניסיון מקצועי רב בשמאות מקרקעין, בקיאות ושליטה בחוקי התכנון והבניה, בהוראות ובתקנות מיסוי המקרקעין, ובתהליכים המורכבים של התחדשות עירונית.
בזכות כל אלו אנו עורכים ללקוחותינו דו"חות אפס ומייעצים להם לקראת קבלת החלטה בנושא ייזום פרויקט התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקטים מורכבים של פינוי בינוי, ובין אם מדובר בפרויקטים של תמ"א 38/2 או תמ"א 38/1, וגם מול שמאי מטעם הבנק בהליך לקבלת הבטוחה, ההלוואה.

נשמח לעמוד לרשותכם בייעוץ מקצועי ובהכנת דו"ח אפס ליזמים בפרויקט התחדשות עירונית העומד בפניכם לקראת קבלת החלטה.